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“全國(guó)12城樓市松綁，樓市回暖信號(hào)來(lái)了。”“樓市‘王炸’開(kāi)局!真的要回暖了”……去年底菏澤取消限售、廣州松綁公寓限購(gòu)、青島取消搖號(hào)購(gòu)房等政策以來(lái)，各大媒體平臺(tái)上有關(guān)“利好”不斷，一時(shí)間，樓市回暖似乎成為年后樓市的基調(diào)。

然而，數(shù)據(jù)并不支持“樓市回暖”一說(shuō)。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份主要城市商品房成交面積同比下降7.3%。與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份TOP100房企合約銷(xiāo)售4470億元，同比下滑15.6%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，菏澤、廣州、青島等地樓市調(diào)控政策的微調(diào)雖然并未引起樓市的大起大落，但這也反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變——從過(guò)去的“一刀切”“約談”，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;因城施策”“一城一策”，調(diào)控主體責(zé)任也從部委下放到地方政府。

多地調(diào)控思路已有轉(zhuǎn)變

2018年12月18日，山東菏澤發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出取消此前“主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”，正式取消早前“取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿(mǎn)2年后方可上市交易”“非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的限售政策。這也被市場(chǎng)解讀為樓市調(diào)控出現(xiàn)“松動(dòng)”。

值得一提的是，就在山東菏澤發(fā)布上述通知的次日，廣州發(fā)布《關(guān)于完善商服類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的意見(jiàn)》，規(guī)定2017年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷(xiāo)售對(duì)象，可以銷(xiāo)售給個(gè)人。這也意味著廣州不再一刀切地執(zhí)行“商服類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目不得銷(xiāo)售給個(gè)人”政策。

2018年12月27日晚，衡陽(yáng)出臺(tái)《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的通知>的通知》，擬暫停執(zhí)行限價(jià)政策。不過(guò)該文件隨后被官方以“其影響有悖于部門(mén)出臺(tái)文件的初衷”為由撤回。

2018年12月31日，青島市高新區(qū)發(fā)布文件，暫停執(zhí)行“青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則”。

實(shí)際上，上述這些城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，其調(diào)控思路與過(guò)去的“政策一 刀切”“被約談”相比已有比較明顯的轉(zhuǎn)變。

去年底召開(kāi)的全國(guó)住建工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽就曾指出，堅(jiān)持因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

上述城市樓市政策的微調(diào)，正是“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)、夯實(shí)城市主體責(zé)任”的“一城一策”調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。

值得注意的是，早前多個(gè)城市還在地方兩會(huì)中明確表示要實(shí)行“一城一策”。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、寧波、福州、廈門(mén)、長(zhǎng)沙等地紛紛表示要實(shí)行“一城一策”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，不同的區(qū)域、不同的量級(jí)、不同的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)不盡相同。“一城一策”正是“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)、夯實(shí)城市主體責(zé)任”的體現(xiàn)，更加科學(xué)實(shí)際、實(shí)事求是。其含義在于，地方政府將獲得更大的調(diào)控自主權(quán)，根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)控。但同時(shí)，地方政府還需要承擔(dān)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控責(zé)任。

樓市仍將以“穩(wěn)”為基調(diào)

取消限售、限價(jià)松動(dòng)、暫停搖號(hào)……樓市會(huì)全面回暖?

“調(diào)控依然會(huì)繼續(xù)，會(huì)放松但不會(huì)放開(kāi)，樓市將回溫但不會(huì)回暖。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他同時(shí)認(rèn)為，“房住不炒”仍是長(zhǎng)期定位，回溫不等于回暖，放松不等于放開(kāi)，調(diào)控也不會(huì)退出。

實(shí)際上，自2003年被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里都被視為經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)的工具來(lái)使用。無(wú)論是2008年還是2014年，通過(guò)限購(gòu)松綁、下調(diào)首付比例、降息等“維穩(wěn)樓市”，房地產(chǎn)業(yè)一次次成為抵御“次貸危機(jī)”、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的有力工具。

當(dāng)然，通過(guò)“維穩(wěn)樓市”成功應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)一輪又一輪快速上漲。

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持總體平穩(wěn)，但呈現(xiàn)出穩(wěn)中有變、變中有憂(yōu)的特點(diǎn)。2018年四季度GDP同比增速為6.4%，為2009年第二季度以來(lái)最低水平。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)，投資、消費(fèi)、凈出口面臨形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻。2018年，固定資產(chǎn)投資增速為5.9%，較上年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，增速自2009年以來(lái)呈逐年下降趨勢(shì);社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9%，創(chuàng)2000年以來(lái)新低;貿(mào)易順差2.33萬(wàn)億元，為近4年最低，同比增長(zhǎng)負(fù)18.3%。

復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，是否意味著房地產(chǎn)業(yè)將再次成為逆周期調(diào)節(jié)的工具呢?房?jī)r(jià)是否又會(huì)如歷史一樣再次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲呢?

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)均持否定觀點(diǎn)，并表示當(dāng)前樓市調(diào)控思路已發(fā)生變化，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的歷史將難再現(xiàn)，“穩(wěn)”將成為未來(lái)各地樓市調(diào)控政策的主基調(diào)。

今年政府工作報(bào)告也指出，“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

與過(guò)往相比，2018年底以來(lái)樓市調(diào)控思路已明顯發(fā)生變化。“穩(wěn)”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。

如上海在年初表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”的長(zhǎng)效機(jī)制。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持嚴(yán)控高房?jī)r(jià)高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)、減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)也不是權(quán)宜之計(jì)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。

而杭州則在近日的土地出讓文件中，將封頂溢價(jià)率由50%下調(diào)至30%。這也被視為穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的舉措。

“一些城市提出‘一城一策’，不能簡(jiǎn)單地理解為政策松綁或收緊。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化，但目標(biāo)都是一致的，即要促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，積極落實(shí)‘房住不炒’的目標(biāo)。”

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