春末夏初的季節(jié)，水域面積占城區(qū)四分之一的武漢已經(jīng)開始燥熱起來，而一同升溫的還有這里的樓市。
在武漢三鎮(zhèn)的各大區(qū)域似乎都處于無房可賣的境地，新房一經(jīng)開盤即被搶空，中簽概率大概1/3，大部分選房者只能空手而歸，二手房價格反而比新房高出很多。對于這種“怪象”，人們已經(jīng)司空見慣，同為新一線城市的南京和成都一二手房“倒掛”現(xiàn)象更加嚴重。
位于武漢東三環(huán)外的綠地光谷中心城，C2、G2、G3號樓尚未取得預售便已被預訂一空，一共400多套房源，卻有3000余人登記搶購。很多樓盤銷售人員告訴《華夏時報》記者，如果不是政府限價，新房的價格不可能這么低，二手房才是市場價，就目前的情況來看，新房買到就是賺到，也就造成了很多人選不上的現(xiàn)象。
一二手房“倒掛”
7年前的漢陽四新還是一個農(nóng)場，那時人煙稀少，道路也不多。雖然2006年武漢市發(fā)布的《城市總體規(guī)劃(2006—2020年)》中，提出要將四新、魯巷、楊春湖建設成為三個市級商業(yè)副中心，但直到5年前招商蛇口、金地、綠地、恒大、中建、正榮等開發(fā)商陸續(xù)進駐后，四新才開始發(fā)展。
經(jīng)過幾年的發(fā)展，四新已成為武漢樓市最為活躍的區(qū)域之一，住宅林立，路網(wǎng)密布。2015年這里房屋均價只有7500元/平米左右，2016年春節(jié)過后，武漢當?shù)孛襟w曾驚嘆四新大戶型房源均價普遍破8000元/平米，令人高攀不起。但隨后半年內(nèi)，四新房價迅速上漲至1.2萬元/平米。2017年武漢市政府限價，四新新房價格緩慢上漲，至今維持在1.45萬元/平米左右。不過，這并不是真實的市場價格，該區(qū)域的二手房價格已上漲至1.6-1.8萬元/平米。
這也造成了四新一房難求的局面。近日，記者以購房者的身份走訪了新力琥珀園、城投四新之光、綠地瀾悅灣、中國中鐵世紀金橋、恒大翡翠華庭、招商公園1872等項目，其均表示，沒有已開盤但還未售出的房源，但大部分可以先交資料登記，等后續(xù)開盤通知。
一名在該區(qū)域從事房屋交易多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，四新的新房中簽率很低，招商公園1872在三月底推出了128套房源，結(jié)果有將近2000人登記，中簽概率不到一成。
記者了解到，招商公園1872是較早進入四新的大型開發(fā)商，當時拿下了110萬平米的建筑面積，開發(fā)年限較長，其今年3月底開盤的高層均價約1.4萬元/平米，這已經(jīng)是該項目推出的第六期產(chǎn)品，此前推出的5期產(chǎn)品大多已經(jīng)交房，因此出現(xiàn)不少二手房源。與新房相比，該項目的二手房價格要高出4000元/平米。
招商公園1872銷售人員告訴記者，一二手房“倒掛“在四新區(qū)域十分明顯，項目周邊涌現(xiàn)了幾十家從事二手房交易的房產(chǎn)中介公司。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，招商公園1872前幾期成熟社區(qū)的底座商業(yè)入駐了不下20家房產(chǎn)中介，包括鏈家、我愛我家、易居、百居易、房友、吉家、21世紀不動產(chǎn)等這些全國性的公司，也有一些本地中介，有的還在該項目集中開設幾家分店。鏈家門店一名負責人告訴記者，單是招商公園1872這一個項目，他們每個月要成交30套左右。
這種“倒掛”現(xiàn)象在整個武漢都十分普遍。洪山區(qū)白沙洲新力城項目即將開盤，價格大概在1.25-1.3萬元左右，但離其約1公里的萬科金色城市二手房已賣到1.6-1.7萬元/平米，選上房的概率大約1/3;江夏區(qū)招商東城華府項目也將開盤，均價約1.55萬元/平米，而其周邊的二手房價格已經(jīng)達到1.75萬元/平米。除此之外，硚口、東西湖、武昌、江岸等區(qū)域也存在類似的現(xiàn)象。
“倒掛”最為嚴重的是漢口中心城區(qū)永清地塊。以武漢天地為例，該項目建筑面積約140萬平米，已開發(fā)逾十年，前幾期早已是成熟社區(qū)，后期還陸續(xù)有房源推出。其銷售人員告訴記者，預計下半年會推出房源，由于政府限價，該項目價格大概在4.5萬元/平米左右，不過項目前幾期的二手房已經(jīng)賣到6萬元/平米，新房選上的幾率也很低。
記者了解到，武漢新房開盤一般是通過網(wǎng)上選房的方式，2017年武漢多個樓盤曾曝出收取“茶水費”等行為，但后來房管局監(jiān)管趨嚴，選房相對公平，只能靠概率。
2018年3月15日，武漢市房管局發(fā)布公告稱，為進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對剛需購房者推出武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優(yōu)先選房政策，公開操作規(guī)程。在有購房資質(zhì)的前提下，對于在武漢市無自有住房、3年內(nèi)無住房交易記錄、購買均價低于120平米單價在1.8萬元以下的購房者，開發(fā)企業(yè)應采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例(含40%)納入優(yōu)先選房范圍。
不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，大部分購房者都符合這一條件，40%的比例顯然太少，還是有大部分剛需人群選不到房。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，從房價“倒掛”現(xiàn)象看，更容易激活購房市場，房地產(chǎn)交易的規(guī)模上升是必然的，買到就是賺到的心理也是比較普遍的。
“雙合同”盛行
由于政府限價，如果樓盤報價太高就無法在房管局備案，因此武漢開發(fā)商普遍采取了“雙合同”的方式以抬高總價。
所謂“雙合同”即在購房合同之外還要再簽訂一個裝修合同，以位于黃陂區(qū)的北辰蔚藍城市為例，該項目5月21日開盤價格為1.08萬元/平米，其中包括毛坯價為8800萬/平米和裝修價2000元/平米。
根據(jù)北辰蔚藍城市銷售人員提供的裝修合同，甲方是武漢北辰辰智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，乙方是購房者，乙方委托甲方對該房屋進行裝修，雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》約定的房屋價款僅為該房屋毛坯房價款，該房屋裝修價款由乙方另行向甲方支付。
然而，交房條件還是以《武漢市商品房買賣合同》為準，即甲方取得該房屋所在樓宇的工程驗收備案證明即表明該房屋及其裝修工程達到了交付條件。如乙方驗收時對裝修工程提出異議，甲方可以整改，但不影響該房屋及裝修工程的交付。
也就是說，即便開發(fā)商未能按照裝修合同的事項進行，只要房屋達到政府規(guī)定的毛坯房交付條件，購房者也沒有理由不驗收。
而其裝修內(nèi)容只包含天花、墻面、地面、門窗、櫥柜、馬桶等這些硬裝，家電、床、沙發(fā)、桌椅等都是沒有的，遠遠達不到2000元/平米的標準。以其近期開盤的108平米戶型為例，其裝修款需要21.6萬元，而裝修合同的標準遠不值這一價格。
但客戶購房時必須同時簽訂兩個合同，沒有選擇的余地。
對此，偉博律師事務所律師李偉民認為，根據(jù)《合同法》，這兩個合同都是有效的，不過，本來購房者是可以選擇不裝修或者自行選擇裝修公司，開發(fā)商這種“半強制”的行為其實是侵犯了購房者的知情權、選擇權、締約自由權。這類似于“捆綁銷售”，即搭售附加商品和服務，借機抬高價格。另外，如果開發(fā)商對外宣稱的是包含毛坯和裝修在內(nèi)的總價格，就涉嫌虛假宣傳，必要時構(gòu)成欺詐。因為一個價格包含兩個合同主體，開發(fā)商需要予以充分說明。然而，包括北辰蔚藍城市在內(nèi)的武漢絕大部分樓盤宣傳的價格都是包含了毛坯和裝修在內(nèi)的。
李偉民還表示，對于購房者來說這種打包銷售存在一定的風險，因為開發(fā)商一般會找第三方公司對房屋進行裝修，購房者其實是與第三方裝修公司而不是開發(fā)商簽合同，如果裝修出現(xiàn)問題，裝修公司與開發(fā)商之間的責任難以界定，開發(fā)商常常會把責任推卸到裝修一方，由誰來承擔責任是一大難題。
記者了解到，購房者在付款時包括毛坯和裝修兩部分，這兩部分的付款方式也是不同的，毛坯款可以走正常的房貸流程，而裝修款卻只能做消費貸。北辰蔚藍城市銷售人員算了一筆賬，一套108平米戶型的房屋單價為9000元/平米的，毛坯總價是97.2萬元，如果首付四成則是39.2萬元，這部分可貸款58萬分期30年。但光這些是不夠的，裝修總價需要21.6萬元，最多只能貸20萬，并且分期最多8年，這部分首付就是1.6萬元。總體算下來，首付需要40.8萬，前8年月供6015元，后22年月供3432元。
針對“雙合同”問題，記者采訪了武漢市住房保障房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場監(jiān)管處，其一名工作人員表示，從目前推行的政策來講，“雙合同”是合規(guī)的，目前我們對裝修價格是有監(jiān)管的，即通過毛坯價格來限制裝修價格，如果毛坯單價是1萬，那么裝修單價是不能超過2000元的。“如果你認為這個價格虛高，我們房管局是沒辦法去認定的，比如你認為這個玻璃值100元，而開發(fā)商卻認為值1000元，這個我們判定不了”。
據(jù)了解，2017年5月10日，武漢市房管局召開全市房地產(chǎn)市場專項整治行動工作推進會，對裝修價格進行了限制，其中，售價低于1萬的，全裝修不高于2000元;售價1萬-1.5萬元的，全裝修不高于2500元;售價1.5萬-2萬元的，全裝修不高于3000元;售價2萬-2.5萬元的，全裝修不高于3500元;售價2，5萬-3萬元的，全裝修不高于4000元;售價3萬元以上的，全裝修不高于5000元。
記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，武漢地區(qū)裝修價格最高的是武漢天地，其4.5萬元/平米的總價里包含了5000元/平米的裝修價格，四新地區(qū)裝修價格大約在2500元/平米左右，其他區(qū)域基本在2000-5000元/平米之間。
武漢成房地產(chǎn)熱土
2016年以來，武漢房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，庫存大量減少，與此同時房屋均價也隨之攀升。
據(jù)武漢統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年武漢新房住宅銷售面積2931.06萬平米，增長21.4%。商品房待售面積為445.93 萬平米，比上年同期下降28.8%
2017年，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資2686.34億元，同比增長6.7%;房地產(chǎn)施工面積11912.98萬平米，同比增長0.9%;商品房銷售金額4148.65億元，同比增長26.8%。
與此同時，一線城市商品房成交量與金額卻呈現(xiàn)下滑趨勢。
2017年，北京新房市場成交及供應皆創(chuàng)近10年來新低。根據(jù)北京市住建委成交數(shù)據(jù)顯示，2017年北京新建商品房成交2712.38億元，環(huán)比2016年下跌45%，共成交52165套，環(huán)比2016年減少87026套。根據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上海商品房銷售面積 1691.60萬平米，同比下降37.5%。全年商品房銷售額4026.67億元，下降 39.9%。廣州與深圳2017年成交量和成交金額也出現(xiàn)下滑。
從2017年的情況來看，武漢新建商品房銷售金額已經(jīng)超過了北京和上海。另外，2016年至今，武漢各區(qū)域房價都實現(xiàn)了成倍增長。
近年來，不少房企把武漢當作業(yè)務拓展的重要城市和新的利潤增長點。
2017年，華發(fā)股份在武漢實現(xiàn)簽約銷售89.29 億元，占其總簽約銷售金額的28.79%，超過大本營珠海，成為貢獻最多的一個城市，武漢也因此成為華發(fā)股份新的利潤貢獻點。
2010年在南昌起家的新力地產(chǎn)已經(jīng)在武漢發(fā)展了3個項目，建筑面積109.84萬平米。
保利、萬科、融創(chuàng)、金地等房企在武漢的銷售額均達到200億元以上。
對此，嚴躍進表示，對于武漢來說，當前成交金額規(guī)模大，主要原因在于市場成交規(guī)模大，另外房價有所上漲，也容易帶來成交金額的上升。北京上海等城市屬于成熟市場，類似35歲以上，基本上進入到存量房市場，而武漢市場屬于25歲，正是大爆發(fā)的時代。
后續(xù)市場預計量價齊升的概率依然較大，同時從實際情況看，武漢房地產(chǎn)市場依然會有較為明顯的結(jié)構(gòu)性改革動作，類似租賃市場的發(fā)展，尤其是針對人才租房方面的發(fā)展會加速，這也是開發(fā)商需要注意的。
關鍵詞：
武漢
新房
房價
