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背景介紹：

2022年12月1日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布青建房字2022－76號(hào)文件《關(guān)于推行存量房“帶押過戶”模式的通知》，首次把“帶押過戶”這一新模式帶到青島老百姓的眼前。

2023年4月5日，市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心和市不動(dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好存量房“帶押過戶”服務(wù)的通知》，進(jìn)一步細(xì)化存量房“帶押過戶”要素，明確了“帶押過戶”的三種辦理方式，分別是雙預(yù)告模式、抵押順位模式和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移模式。

【資料圖】

4月20日，青島首筆線上“帶押過戶”業(yè)務(wù)在黃島完成；6月20日，青島市首筆二手房交易跨機(jī)構(gòu)“帶押過戶”業(yè)務(wù)的正式落地。

二手房買賣“帶押過戶”模式日漸成熟，我們也陸續(xù)從新聞報(bào)道中看到了許多成功案例，但仍有不少買房人對(duì)于辦理“帶押過戶”心存疑慮，辦理手續(xù)繁不繁瑣？等待放貸的時(shí)間是不是更長？買房人的利率該怎么計(jì)算？根據(jù)近期廣大網(wǎng)友提及的共性問題，記者進(jìn)行了摸底調(diào)查。

什么是“帶押過戶”?

“帶押過戶”是指在買賣尚存按揭貸款的二手房時(shí)，賣方可不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。這個(gè)政策的好處很多，省時(shí)、省力又省錢。

目前，青島地區(qū)的中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、北京銀行、青島銀行、青島農(nóng)商銀行、浦發(fā)銀行等大多數(shù)銀行都已支持辦理“帶押過戶”業(yè)務(wù)。但是要求賣房人是在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)辦理的按揭貸款、且按揭貸款當(dāng)前無逾期。

銀行辦理存量房“帶押過戶”有兩種方式，一是由公證機(jī)構(gòu)對(duì)房屋交易資金進(jìn)行監(jiān)管的雙預(yù)告模式。另一種模式為銀行資金監(jiān)管模式，這種模式下需要市民自主辦理相關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)，銀行不收取任何費(fèi)用，不過該模式僅限于房屋買賣雙方在同一銀行貸款，而且辦理時(shí)間比雙預(yù)告模式要長。另外，為了方便市民，市住房公積金管理中心也推出了存量房住房公積金貸款“帶押過戶”業(yè)務(wù)，也就是買家說想要購買商業(yè)貸款未結(jié)清的二手房，也可以通過跨機(jī)構(gòu)“帶押過戶”業(yè)務(wù)申請(qǐng)使用公積金貸款。

買賣雙方需要滿足哪些條件？如何申請(qǐng)？

青島的“帶押過戶”政策主要適用于純商貸或者純公積金貸款，混合貸尚不在辦理范圍，且要求按揭貸款當(dāng)前無逾期記錄。除此之外，申請(qǐng)帶押過戶還須同時(shí)滿足以下條件：首先要是本市個(gè)人存量住房交易，房子必須是個(gè)人產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)不行；第二，交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押，有過二次或多次抵押的房產(chǎn)不行。

只要交易買賣雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)服務(wù)下達(dá)成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，并在合同中約定同意“帶押過戶”那么就可以申請(qǐng)辦理“帶押過戶”了。

買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議以后，需要前期辦理網(wǎng)簽，辦理網(wǎng)簽的同時(shí)要去公證處申請(qǐng)辦理“帶押過戶”業(yè)務(wù)。然后就可以到賣方貸款所在的銀行進(jìn)行申請(qǐng)了，只要提報(bào)的資料齊備，買賣雙方所需要做的就是等待放款即可了。復(fù)雜的流程都由銀行來操作，銀行審核發(fā)放買方房貸后，會(huì)分別結(jié)清賣方原貸款及賣方實(shí)收款。整個(gè)申請(qǐng)過程一般僅需10個(gè)工作日左右，買方就能完成貸款購房和房產(chǎn)抵押登記，并順利拿到新房產(chǎn)證了。

據(jù)銀行工作人員介紹，辦理貸款手續(xù)和普通的二手房交易幾乎沒有差異，唯一的不同是在網(wǎng)簽時(shí)，雙方要在公證處簽一份帶押過戶協(xié)議，申請(qǐng)時(shí)間也并不比普通房貸長多少，買方申請(qǐng)的新房貸也完全是按照最新的房貸利率執(zhí)行。

“帶押過戶”的好處和便利

近年來，二手房市場上“賣一買一”、“賣小買大”的連環(huán)單已經(jīng)越來越普遍了。表現(xiàn)在交易市場上，多為出售手上的小面積二手住房，置換大面積二手住房或新房。但由于傳統(tǒng)交易鏈條較長、成本較高、周期較長，導(dǎo)致交易循環(huán)不暢，也抑制了許多市民的換房熱情。

“帶押過戶”就是主要針對(duì)解決這個(gè)問題的。落地后能夠起到一舉多得的積極效果：縮短二手房交易周期；節(jié)省過橋資金成本，降低風(fēng)險(xiǎn)；并且有助于盤活二手房市場，暢通市場交易循環(huán)。

業(yè)內(nèi)總結(jié)：“帶押過戶”最大優(yōu)勢在于，可以實(shí)現(xiàn)“一次申請(qǐng)、合并審核、同步辦結(jié)”，方便買賣雙方，而且交易過程中沒有額外的費(fèi)用。對(duì)售房者來說，可以解決交易過程中存在的還貸資金籌措難等問題，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，省掉過橋資金成本。對(duì)于買房人來說，可以減少交易環(huán)節(jié)，一次性完成過戶、重新抵押手續(xù)。在這整個(gè)過程中，銀行與公證機(jī)構(gòu)起到了關(guān)鍵性作用，也正因?yàn)橛辛诉@一關(guān)鍵環(huán)節(jié)的打通，從整個(gè)房地產(chǎn)市場來看，可以讓整個(gè)存量房市場的交易循環(huán)更加暢通。

銀行工作人員告訴記者，雖然對(duì)于二手房市場來說“帶押過戶”如今還是新鮮事物，但其實(shí)對(duì)于買賣雙方來說，申請(qǐng)辦理還是很方便的，大家不必有“為難情緒”，可以大膽嘗試，真的能在很大程度上幫助大家完成“賣一買一”，實(shí)現(xiàn)置換升級(jí)。

記者：廣夏

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