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《四川省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)已由四川省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議于2021年9月29日修訂通過，將于2022年5月1日起施行。

《條例》共九章106條，涵蓋了物業(yè)服務(wù)區(qū)域及設(shè)施，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用與維護，監(jiān)督管理，法律責任等內(nèi)容。

《條例》里哪些內(nèi)容與市民的小區(qū)生活息息相關(guān)?我們一起來了解一下!

物業(yè)需保障建設(shè)停車充電與換電設(shè)施

當前，新能源汽車保有量持續(xù)上升，在小區(qū)停車位上安裝充電樁，是不少業(yè)主的現(xiàn)實需求。為此，《條例》第十六條特別規(guī)定：新建物業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)標準配置機動車、非機動車專用停放車位(庫)，依據(jù)新能源發(fā)展規(guī)劃和業(yè)主需要，為安裝停車充電基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)留場地、空間，配置相應(yīng)的接入條件。已建成有條件的物業(yè)可以根據(jù)業(yè)主需要按照標準和技術(shù)規(guī)范要求，經(jīng)業(yè)主共同決定，逐步改造建設(shè)停車充電與換電設(shè)施。

物管不能想干嘛就干嘛 這14項事項得由業(yè)主共同決定

《條例》明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務(wù)。

規(guī)定這十四項事項要有業(yè)主共同決定。具體包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設(shè)備;物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分與調(diào)整;實施自行管理;物業(yè)費調(diào)整;設(shè)立業(yè)主代表大會以及確定其職責;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

《條例》提出，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，上述第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。而其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

首次業(yè)主大會怎么開？《條例》有這些規(guī)定

《條例》還規(guī)定，一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會，符合下列情形之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上;首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十以上;前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除的。

分期開發(fā)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，先期開發(fā)建設(shè)的區(qū)域內(nèi)交付使用的物業(yè)符合前款規(guī)定條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議。但是，業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不設(shè)立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主大會開不了怎么辦?建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面報告，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。若建設(shè)單位未按時書面報告設(shè)立業(yè)主大會的，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面申請，并提供業(yè)主身份證明材料。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到設(shè)立業(yè)主大會的書面報告或者書面申請后十日內(nèi)，向商品房銷售主管部門、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人核實是否符合召開首次業(yè)主大會會議的情形。符合的，應(yīng)當在收到書面報告或者書面申請后三十日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議;不符合的，應(yīng)當告知原因，并在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示?；I備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當加蓋街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)印章。

籌備組一般由業(yè)主代表和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)(村)黨組織、居(村)民委員會、轄區(qū)公安派出所、建設(shè)單位代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)業(yè)主自薦或者推薦確定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會代表擔任。

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會會議給予配合，不得阻擾。

另外，首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會會議的，縣(市、區(qū))人民政府可以給予補助。

業(yè)委會職責明確 若有違規(guī)業(yè)主可聯(lián)名罷免

關(guān)于業(yè)主委員會，《條例》明確， 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，五人至十五人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，具體任期由業(yè)主大會決定。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費和工作補貼用于業(yè)主委員會開展工作：共有部分經(jīng)營收益;全體業(yè)主共同交納;業(yè)主自愿捐贈等其他方式。

業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權(quán)益;召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會履職情況;制定業(yè)主委員會財務(wù)、印章、會議等管理制度，并建立相關(guān)檔案;擬定共有部分經(jīng)營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業(yè)主共同決定;擬定物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主共同決定;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與退出的物業(yè)服務(wù)人進行交接;聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;支持、配合居(村)民委員會依法履行職責，接受社區(qū)(村)黨組織、居(村)民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督;監(jiān)督管理規(guī)約的實施;法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

《條例》提出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門自收到投訴或者發(fā)現(xiàn)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當依法作出處理決定，并通告全體業(yè)主。

經(jīng)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會部分成員的書面建議，業(yè)主委員會應(yīng)當自收到罷免建議之日起三十日內(nèi)提請業(yè)主大會表決。業(yè)主委員會未按時提請業(yè)主大會表決的，提出罷免建議的業(yè)主可以請求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責令限期召開業(yè)主大會會議;逾期未召開的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開。業(yè)主可以依照前款規(guī)定，向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出罷免業(yè)主委員會全體成員的書面建議，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行表決。

物業(yè)服務(wù)人不得泄露業(yè)主信息，也不能強制業(yè)主刷指紋、刷臉進入小區(qū)

在《條例》中，還明確了物業(yè)服務(wù)人的禁止行為。具體包括：違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標準，擅自設(shè)置收費項目和提高收費標準;擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動;挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益;抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業(yè)主共同支付的其他費用;泄露業(yè)主信息;強制業(yè)主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備;采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費;與業(yè)主委員會成員串通，損害業(yè)主利益;其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。

《條例》還明確，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計算。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

共有部分收益該歸誰？設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶進行管理

《條例》提出，利用共有部分開展經(jīng)營活動，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。共有部分收益應(yīng)當單獨列賬。業(yè)主大會應(yīng)當設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有部分收益應(yīng)當及時轉(zhuǎn)入該賬戶。共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理。

《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次。

《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益的，責令改正，所得收益退還全體業(yè)主，并處所得收益二倍以下罰款;抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的維修資金、電梯檢測維修費用以及業(yè)主共同支付的其他費用的，責令改正，沒收違法所得，依法賠償相關(guān)損失，并處五萬元以上二十萬元以下罰款;采用停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費的，責令立即改正，給予警告，并處二萬元以上五萬元以下罰款。

在小區(qū)公共區(qū)域違規(guī)停放或為電動自行車充電 將被處罰

《條例》規(guī)定，在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車的，由消防救援機構(gòu)責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。(陳淋)

關(guān)鍵詞： 物業(yè) 管理 保障 職責